Verão, férias escolares e a criançada alvoroçada para brincar e curtir, e essa época do ano, dentro dos condomínios e nas suas áreas de lazer, pode aumentar o risco de conflitos pelo mau uso das áreas comuns e algumas vezes pela má gestão de seus administradores. O caso de hoje ocorreu na capital de São Paulo, em um condomínio onde sou advogada consultiva condominial e foi exatamente durante o verão e as férias escolares.
O corpo diretivo me acionou em janeiro deste ano através do seu síndico, representante legal do condomínio, para que eu notificasse de uma multa à uma certa unidade condominial por infrações, que em breve descreverei aqui, mas que antes da aplicação da multa, eu concedesse a oportunidade desta unidade manifestar-se previamente conforme o ocorrido que passo a expor à vocês caros leitores.
Inicialmente, gostaria de registrar que os preceitos atinentes à boa vizinhança, cujas regras de comportamento são mais rígidas em condomínios, devido à convivência, a proximidade ou a própria circunstância de viverem os condôminos no mesmo espaço, necessitam ser devidamente observados, em benefício do princípio social de convivência e de toda a massa condominial.
Com base neste preceito, objetivando manter a boa convivência entre todos, foi confeccionada a notificação por mim por tudo o que foi constatado por aquele condomínio:
Foi registrado que no dia 11 de janeiro do corrente ano, que a condômina que é moradora de certa unidade, acompanhada de seu neto, utilizou a piscina de forma indevida, tendo em vista não ter apresentado os devidos exames médicos exigidos, tanto dela, quanto do seu neto. Assim, ao ser questionada pelo Síndico, a mesma alegou desconhecimento de tal exigência. Cabe salientar aqui que a obrigatoriedade do exame médico foi decidida em Assembléia, e desde sua vigência o Síndico responsável vinha comunicando por todos os meios sobre a decisão: quadros de aviso, murais dos blocos e portarias, envio de comunicado por e-mail entre outros meios, e inclusive, esta mesma condômina estava presente na assembléia que decidiu pela obrigatoriedade dos exames médicos.
A obrigatoriedade de apresentação de atestado médico, encontrava-se estipulada desde então no artigo 42, § 5º, do Regimento Interno:
“Art. 42. As piscinas do condomínio são de uso exclusivo dos moradores condôminos ou locatários, sendo proibido o uso por seus funcionários e empregados do Condomínio, exceto pessoas acompanhantes de criança de colo ou incapazes.
Parágrafo Quinto – É obrigatório atestado médico para uso da piscina.”
Não obstante, na mesma ocasião, a moradora daquela unidade utilizou a piscina fazendo uso de bronzeador, o que não é recomendável, tendo em vista que tal produto polui a água da piscina deixando-a gordurosa e imprópria para banho. O condomínio sempre orientou que todos os usuários passem pela ducha antes de adentrar na piscina.
Importante mencionar que o desrespeito às normas de uso da piscina pode ocasionar, segundo o Regimento Interno, a suspensão do uso de referido espaço, conforme estipulado no artigo 49 de referida norma:
Art. 49. Os condôminos que desrespeitarem as regras de uso das piscinas estarão sujeitos além das penalidades previstas no artigo 64 desta convenção, a suspensão do uso por 30 dias e em caso de reincidência por 60 dias.
Mais uma vez se faz importante destacar que os condôminos devem manter a boa convivência dentro do condomínio e respeitar as regras constantes no Regimento Interno, e não obstante, o Código Civil, em capítulo destinado aos condomínios, determina que os condôminos devem utilizar suas unidades de forma a não prejudicar o sossego dos demais moradores do edifício:
“Artigo 1.336 – São deveres dos condôminos:
(…)
IV – dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.”
Todavia, apesar de comprovadas as diversas infrações ao Código Civil e instrumentos normativos da edificação, considerando privilegiar as garantias constitucionais da ampla defesa e do contraditório, de forma preliminar, antes da aplicação da penalidade de multa, se fez necessário que a moradora fosse notificada a se manifestar em relação aos fatos que aqui narrei e assim, posteriormente, fosse levado para apreciação dos seus argumentos pelo Corpo Diretivo.
Além de tudo o que foi exposto na notificação e considerando a conduta infratora às normas internas, notifiquei a condômina moradora que procedesse com a realização do exame médico obrigatório, conforme o Regimento Interno, cessando assim o comportamento inadequado e prejudicial a saúde e bem estar dos demais moradores, conforme normas estabelecidas pela Convenção Condominial e Regimento Interno vigentes naquele condomínio, e enquanto ela não o apresentasse, estaria cometendo sucessivas infrações podendo culminar na suspensão da sua frequência como dispunha o Regimento Interno.
Ao final, avó realizou os exames médicos dela própria, do esposo, e de dois netos que freqüentavam a casa nos fins de semana, feriados e férias, porém como não se manifestou previamente e por escrito sobre os motivos que ensejaram essa notificação, a unidade foi multada conforme estabelecido na Convenção Condominial e conforme foi notificada anteriormente, e tendo sido paga corretamente a multa.
Mais uma vez fica demonstrado no “causo” de hoje a importância do estudo da Convenção Condominial e do Regimento Interno para realizar o trabalho do consultivo jurídico condominial, e da importância destes documentos estarem alinhados e atualizados com a realidade de cada condomínio. Um forte abraço e até a próxima.
– Texto de Amanda Accioli
Advogada na Zabalegui & De Lima Advogados e
Síndica Profissional na Accioli Condominial
amandaaccioli@zdl.adv.br
