A ata da assembleia de condomínio é um expediente documental da mais alta relevância jurídica, uma vez que ela representa a síntese dos registros mais importantes dos itens e tópicos que foram objeto de proposição, debate e deliberações da reunião colegiada de condôminos, bem ainda por se descortinar com a natureza própria de um ato normativo de feição obrigatória, instrumento de validação das ações inerentes à gestão condominial.
Sua elaboração deve observar cuidados particulares e especial atenção, na medida em que, caso se façam ausentes alguns requisitos fundamentais deste precioso documento, tal falha ou omissão, dolosa ou culposa, poderá ensejar a possibilidade de impugnação de toda a assembleia, a partir, sobretudo, da possível constatação de vícios aptos a apontar para uma insuperável nulidade.
Contudo, uma vez consubstanciada, segue-se o questionamento da necessidade ou não de seu registro em cartório. Com efeito, e para maior compreensão desta medida de caráter registral, não devemos olvidar o posicionamento do Superior Tribunal de Justiça (STJ), o qual, relativamente ao tema, em conformidade com o preceituado na Súmula de nº 260, assim houve se pronunciar:
SÚMULA N. 260. “A convenção de condomínio aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular as relações entre os condôminos”.
Tratando-se de ata de assembleia de condomínio edilício, enquanto não publicada lei reconhecendo a personalidade jurídica a este, consideram-se as pessoas dos titulares de direitos sobre as unidades autônomas, excepcionando-se situações específicas em que a jurisprudência confere uma proteção especial, relacionada a disciplina própria do Registro de Imóveis, valendo nesse sentido observar o direcionamento da jurisprudência que assim assinala:
As atas de assembleias de condomínios edilícios que não tratem de alterações na convenção ou no regimento interno podem ser registradas em qualquer Cartório de Títulos e Documentos, pois são atos autônomos que não se sujeitam aos princípios da territorialidade e da continuidade.
PROCESSO ADMINISTRATIVO. RECLAMAÇÃO DISCIPLINAR. SERVENTIA EXTRAJUDICIAL. REGISTRO DE ATA DE ASSEMBLEIA DE CONDOMÍNIO EDILÍCIO. ELEIÇÃO DA ADMINISTRAÇÃO. PRINCÍPIOS DA TERRITORIALIDADE E DA CONTINUIDADE. INAPLICABILIDADE. REGISTRO INDEPENDENTE. ARQUIVAMENTO DO FEITO. ADEQUAÇÃO.
A constituição de condomínio edilício não se dá por registro em Cartório de Registro de Pessoas Jurídicas, mas em Cartório de Registro de Imóveis, onde deve ser registrada a respectiva Convenção. Atas de assembleia de condomínio edilício que não digam respeito a alterações na convenção ou no regimento interno podem ser registradas em qualquer Cartório de Títulos e Documentos, por se tratar de ato independente, cujo registro tem a finalidade de conservação e publicidade, na forma do art. 127, VII, da Lei 6.015/73, não estando sujeitas aos princípios da continuidade e territorialidade. (Acórdão 1217289, PAD00228612018, Relatora: CARMELITA BRASIL, Conselho Especial no exercício das funções administrativas, data de julgamento: 25/10/2019, publicado no DJe: 22/11/2019. Tem-se, portanto, que a ata possa (deva) ser registrada em serviço de Registro de Títulos e Documentos do domicílio dos titulares de direitos reais sobre as unidades autônomas, sendo este o procedimento adequado para salvaguardar adequadamente o direito de propriedade, proporcionando a necessária segurança jurídica por meio da correlata publicidade dos atos jurídicos.
Escrito por Dr. Vander Ferreira de Andrade
Advogado Criminal e Especialista em Direito Condominial;
Presidente da Associação Paulista de Síndicos Profissionais;
Pró-Reitor do Centro Universitário Fundação Santo André.
