O síndico é o responsável por administrar o condomínio e, dentre suas responsabilidades, está a de zelar pelo que é de todos, incluindo as despesas e receitas do empreendimento.
Porém, quando o assunto é dinheiro, a administração se torna mais delicada e é preciso haver um limite de gasto do síndico. Além disso, é necessário certificar-se de estar em conformidade com a legislação interna do condomínio.
Afinal, contas não aprovadas ou uso irregular dos recursos pode acarretar em mais do que a desconfiança e perda de crédito junto aos moradores, como também em ações na Justiça, ressarcimentos dos gastos e destituição do cargo.
Via de regra, todo gasto feito com dinheiro do condomínio precisa de aprovação em assembleia. No entanto, existem casos em que o síndico pode utilizar recursos sem que isso seja necessário.
Porém, mesmo no que diz respeito a despesas minúsculas, é preciso agir com transparência e em respeito às regras.
Assim, cabe ao síndico apresentar os comprovantes de todo e qualquer gasto para que sejam aprovados em assembleia, conforme estipulada no Código Civil:
Art. 1.348. Compete ao síndico:
IV – Cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia;
VIII – prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas.
Isso posto, é importante ressaltar que tanto a Lei dos Condomínios (4.591/64) quanto o Código Civil de 2002 não dispõem em seus textos de itens que determinam um limite de gastos do síndico nem estabelecem regras para o uso do dinheiro do condomínio.
Sendo assim, cabe à convenção condominial e ao regimento interno estabelecer os parâmetros para o limite de gastos do síndico.
As cláusulas mais comuns na legislação interna costumam liberar sem autorização prévia em assembleia somente os gastos relacionados a situações emergenciais e obras em andamento.
Quando não há tal dispositivo, é papel do síndico agir com bom senso.
Quais gastos podem ser administrados pelo síndico de maneira autônoma?
A falta de uma legislação que deixe claras as regras sobre a utilização do dinheiro do condomínio e o limite de gastos do síndico pode gerar imprecisões e até mesmo polêmicas, uma vez que abre caminho para interpretações diversas.
É por isso que é crucial que, nos empreendimentos em que a convenção é omissa em relação ao assunto, seja marcada uma assembleia condominial com todos os moradores para que sejam definidas regras o quanto antes.
Como comentamos, porém, boa parte dos condomínios conta em sua legislação interna com itens que liberam o síndico para alguns gastos, como obras em andamento e emergências.
No entanto, devemos lembrar que existem gastos considerados obrigatórios, muitos deles mensais, como seguros, folha de pagamento dos funcionários e impostos.
Nesses casos, é recomendado que haja liberdade para o síndico administrar essas despesas sem a necessidade de convocar uma assembleia para aprovação de contas, sobretudo para garantir a agilidade dos processos e a comodidade de todos.
A mesma concessão pode ser feita, por exemplo, para o manejo de gastos menores, como manutenção de áreas comuns e pequenos reparos.
Existem ainda outros casos em que o síndico pode gastar sem a necessidade de aprovação prévia dos gastos, tais como:
• Adequações à legislação: é papel do síndico manter o condomínio em conformidade com a Lei. Essas adequações não podem esperar e, portanto, devem ser feitos de imediato e aprovados em assembleia posterior.
• Contratação de advogados: quando for necessária a contratação de advogados para a realização de cobranças judiciais por conta de inadimplência, o síndico pode prosseguir sem necessidade de aprovação própria. Afinal, é sua função zelar pelo condomínio.
• Contratação de empresa terceirizada: o síndico pode realizar a troca de empresas terceirizadas. No entanto, é recomendado dividir a responsabilidade da decisão em assembleia.
• Contratação e demissão de funcionários: é prerrogativa do síndico a admissão ou liberação de colaboradores. A única ressalva se dá quando a valor da multa rescisória for muito elevado.
Conclusão
Embora não existam leis que estipulam um limite de gastos do síndico, é preciso que a legislação interna do condomínio preveja os casos em que o gestor pode agir com autonomia, bem como as situações em que ele só poderá agir mediante autorização prévia em assembleia.
O ideal é buscar um equilíbrio, de modo a permitir ao síndico lidar com despesas corriqueiras sem amarras ao mesmo tempo que estabelece parâmetros concretos que devem ser seguidos.
Afinal, o objetivo final é sempre o mesmo: o bem estar de todos no condomínio, o que inclui, é claro, o correto manejo do dinheiro de todos.
Escrito por Clodoaldo Lima
Advogado e Sócio na Zabalegui & De Lima Advogados
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