Como cediço, no âmbito da gestão condominial, e a ainda que não conste da convenção, recomenda-se aos gestores condominiais que empreendam ações visando à constituição de um fundo de reserva, com o intuito de atender a despesas especiais, muitas delas imprevisíveis, também para o fim de evitar o acionamento de chamadas extraordinárias, que raramente são bem recebidas pelos condôminos.
Esse fundo de reserva é constituído, mormente, mediante o pagamento de uma quantia mensal própria e específica, com o objetivo de consolidar um fundo securitário, destinado a fazer frente a determinadas eventualidades que possam impor gastos inadiáveis e urgentes.
Contudo, ciente da existência desse mesmo fundo de reserva, pode o detentor de um crédito condominial, que não vê da parte do condomínio, um claro posicionamento no sentido do cumprimento de uma obrigação juridicamente exigível, promover atos executórios, requerendo ao Poder Judiciário, a penhora dos valores suficientes à satisfação do crédito, uma vez que os mesmos lá se encontram, justamente para atender a situações excepcionais de ordem financeira.
Seguindo esse entendimento, o Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro (TJRJ), no julgamento do Agravo de Instrumento de n° 005806386018819000, entendeu legítima a penhora de 50% do fundo de reserva do condomínio e, caso insuficiente, de 20% dos recebíveis oriundos do pagamento das cotas condominiais até o limite do débito.
Os magistrados de segundo grau evocaram a aplicação dos arts. 797 e 833 do Código de Processo Civil, entendendo ainda que o percentual fixado atendeu ao princípio da razoabilidade, na medida em que não inviabilizou as atividades condominiais. A dívida, decorrente da prestação de serviços, era da ordem de aproximadamente R$ 487.000,00, tendo sido foi contestada pelo condomínio, que postulou a suspensão da execução.
Na decisão colegiada, se fez constar a observação de que “a renda do condomínio advém do rateio entre os próprios condôminos e se destina, prioritariamente, ao sustento de suas atividades, razão pela qual deve ser fixado um percentual que não inviabilize as atividades condominiais”.
A mesma decisão acresceu que, para além da penhora do percentual de 50% do fundo de reserva, a penhora mensal de 20% dos recebíveis oriundos das cotas condominiais poderia incidir, na hipótese de ser insuficiente a penhora do fundo de reserva, haja vista a sua qualidade de recurso destinado a suprir necessidades imprevisíveis e urgentes, de modo a conferir segurança financeira ao condomínio.
Admitindo-se, destarte, a penhora do fundo de reserva condominial, impõe-se por outro lado examinar, casuisticamente, a situação econômica de cada condomínio que possa se encontrar em situação análoga, especialmente para se constatar se tal medida, a despeito de ser juridicamente possível, não haverá de acarretar danos colaterais insuperáveis, consistentes na inviabilidade de atender às obrigações assumidas preteritamente e relacionadas à dinâmica da essencialidade da gestão condominial.
Escrito por Dr. Vander Ferreira de Andrade
Advogado Criminal e Especialista em Direito Condominial;
Presidente da Associação Paulista de Síndicos Profissionais;
Pró-Reitor do Centro Universitário Fundação Santo André.
