Para escrever sobre o tema, é importante sabermos: O Fundo de Reserva não é obrigatório pelo Código Civil, embora seja uma prática adotada pela maioria dos edifícios.

Em síntese, o fundo de reserva condominial é uma das maneiras mais utilizadas e tradicionais de arrecadação extra.

Geralmente, a convenção estabelece qual é o percentual da taxa de condomínio que deve ser direcionado a essa reserva.

É importante destacar que o fundo de reserva tem o objetivo de atender necessidades excepcionais, que fogem à normalidade das contas do condomínio, despesas emergenciais, imprevistos e obrigações urgentes em geral. É comum que eles também sejam destinados a grandes reformas futuras, por exemplo.

Nesse sentido, o fundo é uma maneira eficiente de separar uma parcela de dinheiro das arrecadações do condomínio, correspondendo em torno de 5% a 10% da despesa condominial.

O propósito dessa reserva, é assegurar o bom funcionamento e a continuidade do condomínio mesmo no caso de gastos repentinos e emergenciais, que não podem ser adiados.

Vale destacar que, na grande maioria das vezes, os fundos de reserva são arrecadações de médio e longo prazo, o que significa poupar valores consideráveis de reserva.

Mas, o fundo de reserva é o único fundo nos Condomínios?

Não! O fundo de reserva é o mais comum, mas diversos outros tipos de fundos podem ser criados no condomínio – o mais importante é que haja transparência no processo, explicitando todos os pontos para a comunidade condominial.

Orientamos nossos clientes sempre ser imprescindível que os condôminos estejam cientes do valor a ser levantado, da duração da arrecadação e, principalmente, do objetivo a ser alcançado com o fundo.

Como exemplos de fundos condominiais existem:

Fundo de equipagem (aplicado principalmente em condomínios novos, o fundo de equipagem é direcionado para a compra de equipamentos como lixeiras, tapetes, acolchoados para elevadores e mobiliário para piscina, dentre outros);

Rateios extras (geralmente são realizados devido à ocorrência de um grande imprevisto, como uma ação judicial contra o condomínio, ou ainda para a preparação de períodos de maiores gastos, como o final do ano – em que há pagamentos extras aos funcionários. Essa forma de arrecadação pode ser impopular na gestão, visto que costuma ocasionar inadimplência.

Fundo de obras (é utilizado para a realização de reformas e melhorias na infraestrutura do edifício).

Nas locações quem paga o fundo de Reserva? Inquilino ou Proprietário – um dos maiores questionamentos do tema.

Eis uma das dúvidas mais comuns quando o assunto é o famoso fundo de reserva. Afinal, quem deve arcar com esse gasto – dono ou morador?

Pois bem, de maneira objetiva pontuamos: quem deve pagar é o locador ou proprietário.

Essa determinação é estabelecida pelo artigo 22 da Lei do Inquilinato (8.245/91), que atesta que o locador é o responsável por arcar com as despesas extraordinárias.

Desvendando o termo “despesas extraordinárias”, a legislação entende tratar-se daquelas “que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício”.

• Veja também: Entenda o fundo reserva de seu condomínio

Explicou muita coisa? Vamos então aos chamados gastos rotineiros de manutenção do edifício:

a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;

b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;

c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;

d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;

e) instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;

f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;

g) constituição de fundo de reserva.”

Concluímos então que o inquilino deve arcar somente com as despesas condominiais ordinárias, tais como luz, água e o pagamento de funcionários.

Como criar um fundo reserva no condomínio?

Imprescindível que o fundo de reserva conste na convenção de condomínio, no regimento interno ou seja criado por meio de deliberação em assembleia.

No momento da criação do fundo, é essencial também definir em quais casos o fundo em questão poderá ser aplicado, além da pessoa responsável por autorizar essa movimentação financeira.

Para o caso de um fundo destinado a melhorias de infraestrutura (ou consertos) do condomínio, uma dica valiosa é fazer um orçamento da obra com ao menos 3 empresas antes de convocar a votação para criar um novo fundo.

Para fazer uma nova arrecadação, o síndico só precisa de maioria simples na votação para aprovar o processo.

Tenho o fundo, mas como utilizá-lo?

Em primeiro lugar, é importante ressaltar que o fundo de reserva passa a fazer parte do patrimônio do condomínio. Com sua destinação determinada em convenção ou regimento, ele não poderá ser distribuído entre os condôminos e nem restituído (sob nenhuma hipótese, mesmo que proporcionalmente).

Como já vimos, os possíveis usos do fundo devem ser expostos nos documentos condominiais – caso a informação não esteja devidamente esclarecida, vale a pena discutir o tópico nas próximas assembleias.

Embora a destinação do fundo deva constar na convenção ou no regimento, nada impede que o síndico utilize o valor para sanar uma emergência distinta (como elevadores queimados, por exemplo).

Embora utilizar os recursos do fundo para sanar outros problemas possa incomodar alguns condôminos, é possível tomar a atitude de maneira idônea e transparente. Nesses casos, é importante fazer uma votação em assembleia para aprovar o uso do fundo.

Posteriormente, deve-se repor o uso total ou parcial do fundo, deixando todo o processo claro e transparente para os condôminos, além de ratificar a ação em ata nas próximas reuniões.

Se criado e administrado de forma íntegra, transparente e eficiente, o fundo de reserva no condomínio é uma excelente ferramenta para garantir a estabilidade financeira da gestão, visto que o recurso evita que o condomínio tenha que transferir um saldo negativo para o próximo mês ou precise contrair algum empréstimo.

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Escrito por Clodoaldo Lima
Sócio na Zabalegui & De Lima Advogados
contato@zld.adv.br