Morar em condomínio é o objetivo de muitas pessoas que buscam um imóvel, principalmente devido às opções de lazer e à segurança desses empreendimentos. Contudo, para arcar com os custos dos espaços de uso comum, os moradores precisam pagar a taxa condominial, que conta com despesas ordinárias e extraordinárias.

Você sabe quais são as diferenças entre elas?

Essa é uma dúvida recorrente entre moradores, principalmente devido aos impactos que elas podem trazer para o orçamento. 

Neste artigo, explicamos como funcionam essas despesas e a importância de manter os pagamentos em dia. Continue a leitura e se informe!

O que são despesas ordinárias de condomínio?

As despesas ordinárias são aquelas necessárias para a manutenção do condomínio e a utilização dos espaços de uso comum pelos moradores. Portanto, entre outros exemplos, elas englobam os custos com:

• folhas de pagamento de empregados, como porteiros e zeladores;
• água, energia elétrica, gás e esgoto, referentes aos espaços comuns;
• limpeza, conservação e pintura das instalações e áreas de uso comum;
• manutenção e conservação dos espaços, instalações e equipamentos do condomínio;
• pequenos reparos nas instalações elétricas ou hidráulicas.

Exatamente por isso, elas também são mais fáceis de serem definidas no planejamento orçamentário, o que facilita a organização financeira de todos os condôminos. 

Quais são as despesas extraordinárias?

As despesas extraordinárias são aquelas que saem do comum e não estão relacionadas aos gastos necessários para o dia a dia, mas dizem respeito a questões pontuais. Veja alguns exemplos:

• obras que tenham relação com a estrutura do imóvel;
• pintura de fachadas e esquadrias externas;
• reformas com objetivo de garantir as condições de habitabilidade do condomínio;
• instalações de equipamentos referentes a segurança, telefonia, esporte ou lazer;
• projetos de decoração e paisagismo;
• constituição do fundo de reserva.

As despesas extraordinárias são classificadas de três formas, o que influencia as regras para que elas sejam aprovadas pelos demais condôminos. Elas podem ser: necessárias, úteis ou voluptuárias.

Despesas Necessárias

As necessárias são aquelas essenciais para o bom funcionamento do condomínio ou para que ele apresente condições de habitação e de uso dos espaços pelos moradores, como o conserto de portões ou reformas referentes à segurança ou à acessibilidade.

Nesse caso, se forem urgentes e não tiverem custos excessivos, o síndico pode fazê-las independentemente de aprovação pelos condôminos. Se o valor for elevado, o síndico deve convocar assembleia para comunicar todos imediatamente.

Se não forem urgentes, elas devem ser aprovadas em assembleia convocada em caráter especial. Além disso, os próprios moradores podem realizar as obras, diante da inércia do síndico, e serão reembolsados pelo condomínio. 

Despesas Úteis

As úteis são aquelas que trarão benefícios para o condomínio, aumentando ou facilitando a utilização, sem que sejam consideradas essenciais. Obras para a cobertura de garagem ou a instalação de sistemas de segurança são enquadradas nessa categoria.

Para que essas despesas sejam incluídas nas cobranças de condomínio, em regra, é preciso que elas sejam aprovadas pela maioria. Porém, se ela tratar da construção de novos pavimentos ou edifícios nas áreas comuns, é exigido que a aprovação seja unânime. Nos casos em que elas ampliam espaços já existentes, dois terços dos condôminos devem ser favoráveis. 

Voluptuárias

Essas despesas se referem a itens geralmente relacionados à estética ou ao lazer dos moradores, então não são consideradas necessários nem úteis. Alteração da cor ou novos projetos de decoração são exemplos dessa categoria. Para que os gastos possam ser feitos, eles devem ser aprovados em assembleia por dois terços dos condôminos.

Desse modo, é importante participar das assembleias para acompanhar as despesas que serão incluídas nas cobranças mensais e exercer o seu direito de voto, garantindo as melhores decisões para o condomínio. 

Quem deve se responsabilizar pelo pagamento das taxas?

O proprietário da unidade deve arcar com todas as despesas condominiais que tenham sido aprovadas conforme as regras previstas na legislação. No entanto quando o imóvel é alugado existem algumas particularidades.

A lei do inquilinato determina que as despesas ordinárias são de responsabilidade do inquilino, enquanto o proprietário deve se responsabilizar pelas extraordinárias. Isso acontece pois, no segundo caso, os custos têm impactos na valorização do imóvel, trazendo benefícios para o dono. 

Como são calculadas as despesas ordinárias e extraordinárias?

As despesas ordinárias e extraordinárias são calculadas por rateio, considerando os custos de cada mês, ou com taxa fixa determinada na convenção de condomínio, conforme a previsão orçamentária aprovada. Outro ponto que deve ser considerado sobre o cálculo é a forma de divisão. Ela pode acontecer de duas formas:

• por unidade: divide-se o total pago pelo número de unidades, de modo que todos os condôminos paguem a mesma taxa;
• por fração ideal: a divisão é proporcional ao tamanho da unidade de cada morador, assim, quem tem imóveis maiores também pagará taxas mais altas. 

De acordo com o Código Civil, a divisão será feita por fração ideal, exceto nos casos em que a convenção de condomínio estipular o rateio conforme o número de unidades. 

Qual a importância de manter os pagamentos em dia?

O pagamento das despesas ordinárias e extraordinárias é essencial para que as áreas e equipamentos de uso comum estejam em plenas condições de uso e em bom estado de conservação, a fim de evitar a desvalorização do imóvel e acidentes com os moradores, visitantes ou funcionários.

Em caso de inadimplência, o condomínio pode tomar as medidas cabíveis para cobrar os débitos, como a inclusão do nome do devedor nos cadastros de inadimplentes e a execução judicial da dívida.

A ação é movida contra o proprietário, mesmo que a falta de pagamento seja do inquilino, cabendo apenas o direito de cobrar os valores pagos no futuro. Um ponto importante é que, em caso de execução judicial, se o débito não for quitado é possível determinar a penhora do imóvel para pagar a dívida. 

Conhecer a diferença entre as despesas ordinárias e extraordinárias é fundamental para o planejamento financeiro em relação às despesas de condomínio, principalmente para os imóveis alugados em que as obrigações do proprietário e do inquilino são distintas.

Gostou deste conteúdo? Caso ainda tenha dúvidas sobre a cobrança de condomínio, entre em contato para lhe auxiliarmos. 

Escrito por Clodoaldo Lima
Sócio na Zabalegui & De Lima Advogados
contato@zld.adv.br