É bastante comum um residencial ter sua convenção condominial desatualizada.
Em muitos casos, esse documento é redigido na implantação do condomínio e nunca mais é rediscutido. Mas mudanças tecnológicas e comportamentais, cada vez mais velozes, exigem constantes revisões.
Exemplos não faltam. Como uma assembleia de moradores, realizada na década passada, poderia prever o surgimento do Airbnb (plataforma para locações de imóveis por curto espaço de tempo) e seu impacto na convivência entre hóspedes e moradores?
Já a proibição a animais de estimação ainda consta em muitos textos, mas o Superior Tribunal de Justiça decidiu, em maio de 2019, que a convenção condominial não pode proibir pets que não afetam a segurança ou a higiene dos moradores.
Outro exemplo bastante atual: a portaria remota. Não existe legislação que proíba a instalação dessa solução — que reduz despesas significativamente, sem prejuízo para a segurança dos moradores —, entretanto, uma convenção condominial antiga que mencione a portaria física (ou “portaria humana”) como obrigatória pode travar essa iniciativa, exigindo uma atualização do documento.
Se você se identifica com essa necessidade de atualizar a convenção condominial, encontrará neste texto respostas para as principais dúvidas e um bom caminho para deixar o seu condomínio conectado com as demandas atuais.
Qual a diferença entre convenção condominial e regimento interno?
Muitas pessoas confundem esses dois documentos, ambos importantes para que um condomínio seja pacífico e eficiente.
A convenção condominial é o texto que determina diretrizes globais do condomínio, como regras de administração, responsabilidades legais do síndico, utilização dos recursos financeiros e penalizações a moradores.
O regimento interno, aprovado pela convenção (está, portanto, abaixo dela e não pode ser conflitante), é um regulamento voltado a particularidades do dia a dia, como a utilização dos espaços em comum.
É importante ressaltar que a convenção condominial e o regimento interno não podem se sobrepor ao Código Civil para condomínios (a Lei nº 10.406/2002), tampouco a outras leis federais, estaduais e municipais.
Qual o quórum necessário para alterar a convenção condominial
Qualquer proposta de alteração no texto da convocação para reunião de condomínio deve constar na convocação para reunião de condomínio ser aprovada por 2/3 do total de condôminos (22 votos em um residencial com 33 unidades, por exemplo).
Por ser um percentual difícil de ser alcançado, é importante que síndico e conselheiros se mobilizem para atrair esse quórum para a assembleia, com ampla divulgação de uma proposta clara e sem margem para dúvidas — o que sugere a redação por um advogado especializado em questões condominiais.
Nós aqui da ZDL ADVOGADOS podemos lhe auxiliar nesse quesito. Outra dica importante é incluir a alteração da convenção condominial na pauta de uma assembleia que prevê discussões que costumam atrair muitos votantes, como o sorteio para vagas de garagem, a instalação de sistema de aquecimento na piscina e o rateio extra para pintura ou obras de reforma.
Por fim, pode-se recorrer a procurações, desde que respeite o limite máximo delas por condômino, se houver essa especificação na própria convenção.
A instalação de portaria remota deve ser aprovada em convenção condominial?
Há muitas dúvidas a respeito desse quesito, pois a portaria remota pode ser considerada um serviço. Nesse sentido, poderia ser aprovado por maioria simples (50% + 1 dos presentes na assembleia), desde que não haja menção, na convenção condominial, de portaria física obrigatória.
Cabe ainda a interpretação se a benfeitoria decorrente da implantação da portaria remota é caracterizada como voluptuária (de aspecto estético) ou útil (que facilita o uso do condomínio). A primeira exige 2/3 de aprovação; a segunda, maioria simples. Novamente, a ajuda de um advogado é fundamental para não restarem dúvidas e margem para futuras reclamações.
Se você percebeu que a sua convenção condominial não está condizente com as algumas demandas ou mesmo contradiz o Código Civil, chegou a hora de atualizar o documento. Clique aqui e solicite o auxílio de nosso escritório.
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Escrito por Clodoaldo Lima
Advogado e Sócio na Zabalegui & De Lima Advogados
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