As maiores dores de cabeça quando se trata de contrato de locação podem ser evitadas no ato da assinatura do instrumento contratual pela simples orientação dos envolvidos.
No entanto, no Brasil é comum que os contratantes só atentem para as disposições contratuais quando o problema já está instalado. Por aqui, funciona a chamada “teoria da porta arrombada”, depois do estourou, coloca-se a tranca.
De todo modo, quando se fala de locação de imóvel situado em condomínio deve ter atenção redobrada, uma vez que o contrato faz lei entre as partes e nele constarão todas as regras relativas ao pagamento de impostos e taxas, regras que deverão sempre respeitar as leis específicas da matéria e a vontade de contratante e contratado.
O que o inquilino deve pagar?
Em regra, o inquilino deve pagar as despesas ordinárias do condomínio e o locador as despesas extraordinárias, no entanto, o contrato pode isentar o inquilino da obrigação do pagamento da taxa ordinária, fato comum quando o locador prefere incluir todas as despesas no valor fixo do aluguel.
Certo, mas o que é a taxa ordinária e a que se destina?
É a taxa necessária para administração do condomínio. A título exemplificativo, a taxa ordinária serve para pagar: salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio, consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum, limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum, manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum, entre outras finalidades.
E as despesas extraordinárias?
Elas ficam por conta do proprietário do imóvel, uma vez não se destinam a gastos rotineiros para a manutenção da edificação, como as ordinárias citadas acima.
Assim, as despesas extraordinárias compreendem, por exemplo: obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel (construção de piscina, por exemplo), pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas, indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação, instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer, obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício.
Sobre a habitabilidade do edifício, sempre é um tema alvo de impasse entre os contratantes, pois a depender da finalidade da despesa o responsável será locador ou locatário, e comumente tenta-se incluir como taxa extraordinária baseando-se na habitabilidade do imóvel (em que a despesa seria arcada pelo proprietário), quando em verdade a despesa deveria ser do locatário.
No caso de elevadores, por exemplo, deve ser diferenciada a necessidade de troca como um todo, que ficaria a despesa a cargo do locador, ou uma mera manutenção, que seria despesa de responsabilidade do locatário, de maneira que simplesmente falar sobre responsabilidade de despesas pelo “elevador” não é suficiente, deverá ser analisado o caso concreto.
Em toda relação contratual deve se prezar pela transparência das informações e boa-fé de todas as partes envolvidas. Por esse motivo as cláusulas do contrato devem ser escritas de forma clara e objetiva, o que não exclui a importância do esclarecimento ponto e ponto por um profissional especialista no assunto.
Escrito por Clodoaldo Lima
Sócio na Zabalegui & De Lima Advogados
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