Curiosamente os temas que causam maiores transtornos nos condomínios começam com a letra “C”, como por exemplo Cachorro, Carro, Cano, Crianças, Cigarro e Calote.
Nesse sentido, mais do que o regramento (Regulamento Interno e Convenção), o bom senso deve sempre nortear as relações entre vizinhos. Um “C” também pode ser utilizado para sanar a maioria desses conflitos : Consultoria Jurídica!
Muitas sãos as situações recorrentes que um síndico deve se atentar para desempenhar uma boa gestão.
A cada oportunidade, analisaremos com maior profundidade cada um dos assuntos mais conflituosos, a fim de colaborar com a gestão profissionalizada dos síndicos. Hoje abordaremos os temas Cachorro (Animais de Estimação) e Calote (Inadimplência das taxas condominiais).
Quanto aos animais de estimação, muito embora percebamos cada vez mais o número de lançamentos de condomínios “pet friendly”, com parte da área comum destinada a higiene e diversão dos animais de estimação (pet place) trazendo maior comodidade e segurança a todos, além de fomentar a sociabilidade, ainda existem aqueles condomínios mais antigos, com regramento interno (Convenção e Regulamento Interno) restritivos ou desatualizados, onde alguns donos de pets se deparam com proibições injustificadas ou limitações ao direito de possuir e criar no seu imóvel um bicho de estimação.
Nesse sentido, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que os condomínios, ainda que possuam convenção condominial e regulamento interno contrários, não podem proibir a presença de animais de estimação que não comprometam a segurança, a saúde, o sossego ou a higiene dos moradores.
Portanto, ainda que exista tal embasamento jurisprudencial ou uma postura flexível por parte da maioria dos condôminos, é necessário que os proprietários dos animais tenham o devido bom senso, como por exemplo, não circular com o animal solto nas áreas comuns, bem como evitar que o animal fique latindo e perturbando o descanso dos demais.
Outro ponto que abala muitos condomínios consiste no Calote, ou seja, alto índice de inadimplência. Neste ponto, a ausência de um serviço de cobrança eficaz, aliando administradora e assessoria jurídica especializada e exclusiva pode prejudicar todo o planejamento de gestão, já que sem caixa, poucas melhorias poderão ser executadas.
Assim, uma boa gestão exige a recuperação de créditos e controle da inadimplência, mediante o acompanhamento constante do relatório financeiro, operacionalizado por meio de: 1) emissão de aviso eletrônico ou físico com possibilidade de acordo mediante um parcelamento do débito a depender do regramento interno e deliberação do corpo diretivo; 2) envio de notificação extrajudicial e 3) posterior ingresso de ação judicial de cobrança com possibilidade de um acordo ou a penhora da unidade para fazer frente ao débito.
A fim de evitar possível constrangimento ou alegação de danos morais por exposição dos condôminos inadimplentes, é importante que o síndico tenha cautela e divulgue somente o número das unidades junto aos balancetes evitando a veiculação dos nomes dos inadimplentes em quadros de avisos, cartazes, boletos ou comunicados.
Ainda é comum verificarmos alguns síndicos restringirem os condôminos inadimplentes de utilizarem áreas comuns (salão de festas, churrasqueiras, piscinas, etc.).
Essa é uma forma antiga e equivocada de se fazer com que o inadimplente pague a sua cota atrasada de condomínio, de modo que o Superior Tribunal de Justiça, em maio deste ano, considerou inválida a regra do regulamento interno de um condomínio que impedia o uso das áreas comuns em razão de inadimplência das taxas.
Desse modo, os tribunais têm entendido que essa postura pode ser considerada uma forma de constrangimento ilegal sendo que a punição já é suficiente com as aplicações de acréscimos legais, quais sejam, multa de 2%, juros de 1% ao mês e correção monetária.
O condomínio não pode impor sanções que não estejam previstas em lei para constranger o devedor ao pagamento do débito. Embora a inadimplência recorrente gere impacto negativo nas contas, o Código Civil estabeleceu meios legais específicos e rígidos para a cobrança de dívidas, sem qualquer forma de constrangimento à dignidade do condômino e demais moradores.
Portanto, entende-se que a melhor forma que o síndico possui para desestimular a falta de pagamento das taxas condominiais consiste na adoção de um mecanismo de cobrança que alie administradora ao corpo jurídico, no sentido de enfatizar a possível perda do imóvel, tendo em vista que não há proteção da impenhorabilidade ao bem de família quando se trata de débitos condominiais.
A Consultoria jurídica, principalmente a preventiva e realizada por um especialista, sem quebra galhos é fundamental para a boa gestão condominial.
Ainda que este seja administrado profissionalmente, a presença do advogado é indispensável no que tange a mediação de conflitos, atualização de documentos (convenção e regulamento interno de acordo com os usos e costumes), cobranças extrajudiciais e judiciais, respaldo na contratação de prestadores de serviços bem como representação em ações judiciais.
“Cuidar dos interesses dos nossos vizinhos é essencialmente cuidar do nosso próprio futuro”.
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Escrito por Clodoaldo Lima
Sócio na Zabalegui & De Lima Advogados
contato@zld.adv.br
