Olá, caros leitores!
Primeiramente, muito obrigada pela atenção dispensada a estas linhas que escrevo com tanto carinho.
O tema de hoje é um dos campeões de reclamações na vida condominial e que vem tendo maior peso nesta época de pandemia, até porque muitas pessoas ainda estão trabalhando em home-office, as aulas das crianças continuam online ou uma semana na escola outra semana em casa, e outras infinidades de motivos.
O ponto central deste artigo é a intervenção do síndico, ele é a primeira pessoa que os moradores procuram para relatar o caso e exigir uma solução e de preferência de forma imediata.
O síndico é responsável pela gestão das áreas comuns e pelo o que afeta a coletividade condominial.
Bom, para uso das áreas comuns, bem como para a realização de mudanças, festas e reformas temos que observar o que diz a Convenção e o Regimento Interno do condomínio. Aqui não há dúvidas. Caso o morador viole algum dispositivo e seja provada a sua infração, a sanção deve ser imposta, seguindo, logicamente, as etapas estabelecidas na Convenção e no Regimento Interno.
O problema é quando a situação ocorre apenas entre duas unidades.
Na maioria das vezes, por falta de conhecimento, as pessoas pensam que o síndico deve intervir e aplicar a multa à unidade que supostamente está cometendo a infração. Simples assim. E fica bem difícil para o síndico explicar o seu papel, neste caso.
É primordial que entendamos que vivemos em coletividade e que o nosso direito não é absoluto, ele encontra limites no direito do outro, e no caso que está sendo tratado aqui, na Convenção e Regimento Interno do Condomínio, e na legislação. O artigo 1.336 do Código Civil determina os deveres dos condôminos e um desses deveres é de não utilizar as partes que lhe cabem de forma prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos demais.
Interessante entendermos que como cada indivíduo é único e carrega consigo toda uma bagagem de vida, evidentemente, as concepções, entendimentos, tolerância e razoabilidade também serão muito particulares. O que quero dizer com isso é que o que é tolerável para uma pessoa pode ser extremamente perturbador para outra.
No caso dos barulhos provocados nas unidades, em que um vizinho se sinta incomodado com o outro, é importante o síndico observar algumas medidas para analisar se deve ou não intervir:
1) O morador reclamante deve se certificar de qual unidade está vindo o barulho;
2) Deve também informar se o barulho é constante, ou seja, se ocorre todos os dias, se ocorre o dia todo ou em um determinado período do dia todos os dias;
3) Fazer provas do que está alegando, ou seja, gravar aúdio, vídeo, especificando dia e hora do ocorrido;
4) De posse dessas informações, deve registrar no livro de reclamações disponibilizando as provas tanto para o síndico quanto para a unidade supostamente infratora.
A partir daí, o síndico deve verificar se o barulho é inconveniente não só para aquela unidade que está se sentindo incomodada, mas se existem outras unidades que também estão sendo prejudicadas.
Sendo constatado pelo síndico que não se trata de questão isolada entre unidades, que a questão atinge ao coletivo, ou seja, que o barulho incomoda as demais unidades, ele poderá com base nas provas tomar as providências cabíveis.
O síndico sendo um profissional qualificado sabe que suas decisões devem ser fundamentadas em provas, neste caso aqui, de posse dos áudios/vídeos e do registro da reclamação, ele dará ciência dos fatos à unidade através de notificação na qual constará o item da Convenção ou do Regimento Interno que fora violado, disponibilizando ao morador as provas colhidas, oportunizando assim a sua chance de defesa.
Sim! O morador tem o direito de se defender das acusações e o síndico tem o dever de oportunizar a ampla defesa e o contraditório antes de aplicar a sanção de multa; e vou além, essa pode ser a oportunidade de o morador saber que está incomodando aos seus vizinhos, pois muitas vezes, não faz por mal. Ao ser notificado compreende a situação e cessa o comportamento perturbador.
Agindo desta forma, o síndico evita prejuízos financeiros ao Condomínio, pois caso essa etapa seja negada ao morador, este poderá ingressar em juízo pleiteando a anulação da multa e indenização por danos morais sob a alegação de que não teve a chance de se defender. E certamente terá grandes chances de obter êxito em seu pleito, pois o entendimento dos nossos tribunais é no sentido de que o direito à ampla defesa e ao contraditório não pode ser cerceado.
Se a notificação bastar para conscientizar o morador que sua conduta está incomodando as pessoas e este assumir o compromisso de cessar o barulho; já será o suficiente.
Mas caso insista no comportamento e continue a infringir as regras do condomínio, o síndico deverá emitir a notificação de multa cabível ao caso.
Podemos concluir que a intervenção do síndico somente ocorrerá em casos que envolvam a coletividade, e suas decisões devem estar devidamente pautadas em provas, de forma que não realize uma gestão insegura, parcial e injusta, trazendo com isso sérios prejuízos ao condomínio.
Para finalizar, é bom ressaltar que para que a gestão do síndico seja segura, para que ele possa tomar decisões pautadas na legislação, é imprescindível a assessoria jurídica especializada no direito condominial.
Um abraço a todos e até o próximo bate papo!
– Texto de Fernanda Souza
Advogada na Zabalegui & De Lima Advogados e
Síndica Profissional
fernanda@zdl.adv.br
