Essas são as principais questões que ouvimos quando militamos na área condominial. A área não é nova, mas há pouco ganhou grande relevância. Então, por que Condomínios?
Simplesmente porque se olhar à sua volta, nos centros urbanos, mais da metade da população reside ou trabalha em condomínios. Santos, nossa cidade natal, é simplesmente a cidade mais verticalizada do Brasil, por si só, um enorme campo de atuação.
Existem condomínios hoje que são verdadeiras cidades, com regulamentação interna própria e tão complexa que a Assessoria Profissionalizada do departamento jurídico se faz imperativa. E na pandemia, o que era necessário tornou-se imprescindível!
Mas essa nem sempre foi a realidade das gestões prediais, muitas vezes relegada ao amadorismo e níveis alarmantes de precariedade, fato que diminui a olhos vistos com a profissionalização das gestões. Atenção: 90% dos síndicos do país são amadores, em sua maioria muito competentes, o que faz com que sejam conhecidos no mercado como Amadores com Gestão Profissional.
Gerir profissionalmente um condomínio não significa que o síndico, deva necessariamente ter como profissão, a sindicatura. Mas sim, possuir profissionais competentes ao seu lado para a melhor tomada de decisão, amparado legal e costumeiramente com orientações embasadas e dentro dos princípios da harmonização social e razoabilidade tão presentes no exercício da profissão.
Fato é que cada vez mais, condomínios de todo o país contam com um corpo jurídico próprio para a condução da gestão condominial.
Então, o que ocorreu para que Síndicos e Administradores despertassem para a necessidade de um corpo jurídico acompanhando as rotinas condominiais?
Há cerca de 10 anos, quando se falava em Advogado em uma reunião de assembleia condominial, nossa presença era sinônimo de briga, custo e desgaste. Aliás, este mesmo que vos escreve, antes de militar na área não suportava reuniões condominiais.
Curioso é que atualmente sou um apaixonado pela área, mas tendo nascido para o Direito com especialização trabalhista, foi dentro dos imóveis que encontrei o verdadeiro propósito profissional. (Deve ser o DNA falando mais alto, sendo neto de Construtor e filho de Corretores de Imóveis e Administradores).
Feita essa confissão, foi com a explosão dos grandes condomínios residenciais e comerciais pelo país no boom da construção civil, que surgiu a necessidade de profissionalizar a gestão condominial.
O que outrora era feito pelo síndico amador de maneira precária, deu lugar ao que se chama hoje de Síndico Profissional.
O inusitado desse avanço na gestão condominial é que mesmo os Síndicos amadores, se viram com a obrigação de profissionalizarem a gestão amadora. E fizeram muito bem.
Um Condomínio, seja ele pequeno ou grande, comercial ou residencial, de casas ou apartamentos, nada mais é do que uma empresa, e deve ser gerido como tal. A questão aqui é mais cultural do que comportamental.
Nunca entendi como um empresário consegue gerir bem uma empresa sem um corpo jurídico sólido ao lado. Em sua grande maioria, não possuem assessoramento jurídico algum e quando muito contam com “o-primo-do-vizinho-do-colega-da-turma”, que faz direito de família e dá uma força de vez em quando.
O resultado, posso afirmar nessas quase 2 décadas de Direito é catastrófico.
Invariavelmente, chega alguém no escritório com uma causa perdida por um profissional que não raro não recebeu por aquele serviço e ficou de ganhar um percentual no êxito da ação, porque era “causa ganha”.
Voltando aos nossos condomínios – empresas que são – precisam de gestão profissional para que sejam saudáveis e estejam em conformidade com a lei.
Assim, tal como a função da Contabilidade ou das Administradoras Condominiais, se fez necessário que Advogados passassem a defender os interesses dessa Instituição tão peculiar que trata da simultaneidade de direitos sobre o mesmo bem.
Foi-se o tempo do Advogado que era chamado apenas quando se tinha algum problema. Aliás, se você Síndico, Administrador ou Empresário, ainda possui esse entendimento, de que um Escritório de Advocacia especializada e agindo preventivamente é custo, suplico que reconsidere seus conceitos sob pena de tornar-se obsoleto e, pior, ocasione algum prejuízo financeiro a si e seus Condôminos.
Só vejo uma única diferenciação entre a gestão condominial e empresarial. Nas empresas, quase sempre o dono é o “síndico” da empresa, cuidando do seu próprio patrimônio, podendo botar em risco tudo o que amealhou na vida, por falta de gestão profissional em SEUS negócios.
Já no caso dos Condomínios, o Síndico é o procurador de interesses ALHEIOS, o que por si só, já denota o tamanho da responsabilidade que carrega nas costas.
Culturalmente, Advogados Condominiais eram relegados a uma “sub-classe” dentro da profissão, cuja utilidade era somente o ajuizamento de cobranças de inadimplência, sendo visto como um serviço custoso para o Condomínio.
Por décadas, o que se viu foram Advogados de todas as áreas atuando no Direito condominial de maneira precária e sem os conhecimentos necessários. Tudo isso porque o Direito Condominial está sob o “guarda chuva” do Direito Imobiliário.
O que se viu na prática é que se trata de uma especialização tamanha que o militante em Direito Condominial atua seguramente no Direito Imobiliário, mas o contrário não ocorre com a mesma frequência.
Isso porque cada Condomínio tem suas peculiaridades, classes sociais, regramentos e relacionamentos específicos, exigindo do Advogado Condominial, qualidades profissionais muito além das já necessárias técnicas jurídicas.
O Ajuizamento de Ações de Cobrança é apenas a ponta final de um processo de Administração cada vez mais profissional e qualificado que possui na pacificação das regras gerais de conduta seu principal alicerce.
A gestão de Condomínio atualmente para ser sólida precisa obrigatoriamente de um acompanhamento jurídico profissional de qualidade. Com nível de especialização acadêmica e pessoal muito acima da média do mercado.
Não existe mais espaço para o Advogado conhecido de algum morador que pode “ajudar”. Essa atitude normalmente é tomada na ânsia de reduzir custos, o que acarreta prejuízos enormes a todos os envolvidos.
Ainda que o síndico e o conselho sejam amadores, a gestão necessariamente precisa ser profissional, sob pena até mesmo de responsabilização com próprio patrimônio pessoal dos Administradores.
Seja orientando, conduzindo assembleia, mediando conflitos, emitindo pareceres, segurando o ímpeto de moradores e – característica principal da Advocacia Condominial -aproximando pessoas; os Advogados se tornaram peça fundamental para o exercício da Sindicatura de maneira profissional.
Não podemos esquecer que estamos em síntese lidando com co-proprietários de um bem comum, o que faz com que a controvérsia seja tão somente no ponto de partida de cada um, pois todos desejam o melhor para os rumos daquele condomínio, sendo a divergência apenas no ponto de vista cada um.
A pandemia que estamos vivenciando apenas acelerou esse processo. Com o home office decretado por boa parte das empresas, os moradores passaram a olhar para dentro de suas residências. E o ritmo condominial passou a fazer parte do dia a dia de muita gente que somente dormia em seus apartamentos. Os conflitos aumentaram, obras se iniciaram, uso obrigatório de máscaras, multas, música alta, áreas comuns.
Outro fato curioso na Assessoria Jurídica Condominial, é que ela nasceu com a profissionalização dos Síndicos, mas se torna ainda mais fundamental para o síndico morador, uma vez que não possui qualificação técnica necessária para tantas e tantas pressões e informações a que está submetido. A orientação não só do síndico mas também de todo o conselho sobre as normas aos quais estão submetidos se mostra não só salutar, mas também imprescindível.
Culturalmente não temos no Brasil o costume da Advocacia Preventiva e Consultiva, mas ela se mostra de grande eficácia nos condomínios, até porque seu custo é ínfimo perto dos benefícios que propicia. Batalhas jurídicas costumam ser custosas e grande fonte de energia desperdiçada, e a figura de um Advogado dentro da estrutura organizacional do condomínio, a experiência nos diz que evitam muitas delas.
Estando certo de que a Assessoria Jurídica dentro dos condomínios é uma realidade cada vez mais presente nos grandes centros urbanos ( haja vista a crescente oferta de especializações na área de Direito Condominial) para a gestão equilibrada e capacitada do corpo diretivo, caso ainda não possua um profissional jurídico isento e contratado para defesa dos interesses específicos de cada condomínio, considere a esse respeito. Tenho certeza que um dos alicerces de uma boa gestão condominial passa por isso. Concluo aqui convidando o leitor para que conheça muito mais desse universo delicioso e complexo dos Condomínios, curtindo nossas redes sociais e compartilhando esse artigo.
Escrito por Clodoaldo Lima
Sócio na Zabalegui & De Lima Advogados
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